Главная / Шевцов Руслан Борисович

Шевцов Руслан Борисович

Генеральный директор, юрист в сфере недвижимости 

  • На 100% обеспечу безопасность вашей сделки, сохранность денег или недвижимости – этим я профессионально занимаюсь на протяжении 14 лет.
  • Одобрю для вас ипотеку, даже если был получен отказ от банка.
  • Продам вашу недвижимость на 5% дороже, чем вы продадите сами.

Опыт работы: с 2008 года.

Специализация: жилая недвижимость – квартиры, доли, дома; участки ИЖС, СНТ, СХН; коммерческая недвижимость; межрегиональные сделки; сложные юридические сделки; одобрение ипотеки, реализация материнского капитала; юридические услуги, страхование.

Регион работы: Москва и МО.

Количество сделок в год: 35

Сопровождаю сделки с недвижимостью более 14 лет, за это время я провел свыше 1000 сделок – это свыше тысячи проданных квартир, домов, участков и более двух тысяч довольных клиентов.

Мои услуги:

  • Полное юридическое сопровождение сделки (в т.ч. сложных альтернативных сделок);
  • Предварительное очное или телефонное общение со всеми участниками сделок;
  • Экспертиза документов;
  • Согласование плана сделок со всеми сторонами в цепочке;
  • Заочная проверка контрагентов и их представителей по сделкам (банкротство, доверенности, кредитные истории, просроченные и недействительные документы, ФССП, судебные притязания, ПНД);
  • Проверка юридической чистоты участвующей в сделках недвижимости (залог, аресты, обременения, история, общение с соседями, судебные притязания);
  • Подготовка и подписание договоров о задатках, либо предварительных договоров;
  • Расчет налогов, оптимизация налогообложения при продаже и покупке;
  • Уведомление о рисках (если они есть) всех участников цепочки, действия по нивелированию рисков;
  • Подготовка документов для сделок, получение приказов опеки, согласий супругов, отказов, справок, дубликатов, тех. паспортов, экспликаций и т.д.;
  • Оформление ипотечных кредитов/займов, в т.ч. без первоначального взноса и без подтверждения дохода;
  • Увязка условий всех сделок в цепочке с контрагентами, банками, КПК;
  • Подготовка и согласование договоров купли-продажи и доп. соглашений;
  • Подготовка безопасных наличных или безналичных взаиморасчетов между всеми участниками сделок в цепочке (ячейки, аккредитивная форма расчета, номинальный счет);
  • Организация и согласование встречи в банке;
  • Встреча в банке, подписание договоров купли-продажи, кредитных, оформления расписок, проведения взаиморасчетов;
  • Очная проверка контрагентов и их представителей, участвующих в сделке;
  • Финальная проверка договоров купли-продажи, кредитных, аренды ячеек или аккредитива;
  • Сдача документов на регистрацию перехода права собственности в МФЦ/регистрационный центр/нотариусу;
  • Контроль за процессом регистрации и соблюдением условий доступа при вскрытии ячеек/банковского аккредитива;
  • Контроль сдачи документов в ПФР (при необходимости);
  • Подписание актов-приема передачи недвижимости.

На 100% обеспечу безопасность вашей сделки, сохранность денег и недвижимости.

Продажа квартир по завышенной цене

В последнее десятилетие на рынке недвижимости появилось множество интернет-площадок, которые внушают продавцам, что достаточно разместить объявление, заплатив 700 рублей, продвинуть его в «ТОП» и покупатель не заставит себя ждать.

Да, действительно к вам будут ходить толпы «покупателей»... и буквально изводить вас просьбами о торге!

На одного покупателя всегда приходится 250-300 продаваемых квартир. Разместить объявление на интернет площадке – ничтожно мало. Важно понимать, как именно вы планируете выиграть конкуренцию у сотни других продавцов.

Чтобы продавать, а тем более продавать дорого, нужна детальная проработка каждой мелочи. Собственно, в этом и заключается моя работа. Предпродажная подготовка квартиры, профессиональные широкоугольные фотографии, выверенные и отточенные слова в общении с покупателем. Подробный сценарий показа: с какой комнаты начать показ, в какой закончить, где заострить внимание покупателя, а где наоборот отвлечь. О чем говорить, где припарковать его машину, с какой стороны лучше подвести покупателя к дому, какими путями он будет покидать ваш объект. Поверьте, каждая мелочь скажется на конечной цене!

А самое главное начинается после показа – еще неделю или две я веду переговоры с покупателем и убеждаю его купить именно вашу квартиру.
Уделяю огромное внимание работе с соседями! Как думаете, кто готов был бы дать максимальную цену за вашу квартиру? Ваш сосед, а в идеале – сосед за стенкой, для него вы – эксклюзивный и желаемый объект! Это не тот покупатель с Циана или Авито, для которого вы один из 300.
Представьте, что каждый ваш сосед получит от меня безупречный, красочный буклет с описанием вашей недвижимости. Большинство из этих людей вообще не думали о покупке, но у кого-то из них подрастает дочь и в скором времени ей понадобится отдельная квартира, а у кого-то старенькая мама живет на другом конце города, а ваша квартира для них – просто подарок! Они дадут самую высокую цену.

Также я убеждаю покупателей по высоким ценам приобрести квартиры, требующие ремонта. Это возможно благодаря наличию у нас партнерских связей со строительной организацией из Свердловского региона, которая делает высококачественные ремонты в Москве по смешным региональным ценам.

Кроме того, я обзваниваю всех продавцов большей и меньшей недвижимости и предлагаю им ваш объект в качестве альтернативы после продажи собственного.

Только после такой въедливой и скрупулезной работы я могу себе позволить продавать дорого.

Опыт работы

Сопровождаю сделки с недвижимостью 14 лет, за это время я провел свыше 1000 сделок – это свыше тысячи проданных квартир, домов, участков и более двух тысяч довольных клиентов.

Много лет я возглавляю юридический отдел в крупном агентстве недвижимости, за это время – это более 1000 самостоятельно сопровожденных сделок, каждодневный контроль безопасности и выдача разрешений на проведение сделок подчиненным юристам.

На мне лежит ответственность за проведение сделок во всем агентстве. За годы работы случались разные ситуации – то приставы внезапно наложат арест, то Росреестр по неведомым причинам не снимет обременение. Бывало, что ПФР не переводил материнский капитал, а банк аннулировал ипотеку. Или продавец в самый ответственный момент заявлял, что передумал продавать, или покупатель начинал засомневаться в чистоте сделки – это лишь немногие проблемы, с которыми мне приходилось сталкиваться на протяжении 14-ти лет.

Видел и знаю многое – могу книгу написать. Не хочу быть голословным, поэтому оставлю ссылку на страницу ДомКлик (дочерний сервис Сбербанка), где подделать отзывы или накрутить статистику невозможно.

Здесь вы сможете увидеть, что за последний год с применением ипотечных средств, выданных только одним Сбербанком, я провел более 30-ти сделок! За эффективную работу мне и моей команде Сбер присвоил статус Серебряного партнера. Помимо этого, я сопровождал ипотечные сделки и в других банках, а также сделки с применением материнского капитала и просто сделки за наличные денежные средства. Общее количество сопровожденных сделок за последний год составило порядка 100.

Весь свой опыт я готов применить на практике и сопроводить вашу сделку!

 

Цены:

  • Продажа объекта недвижимости – 2% от стоимости объекта 
  • Подбор, проверка и оформление альтернативы – 150 000 р.
  • Сопровождение сделки купли-продажи в Москве и МО – 50 000 р.
  • Сопровождение 2-й, 3-й и последующих альтернативных сделок – 25 000 р.
  • Одобрение ипотеки – 50 000 р.
  • Сопровождение сделки купли-продажи в Москве и МО + одобрение ипотеки – 75 000 р.
  • Одобрение ипотеки после того, как «я сам попробовал – мне отказали» – 90 000 р.

Подробнее о методах моей работы

Фотографии

Перед вами фотографии реальной квартиры. Они сняты в разное время разными людьми: собственником, другим агентом и мной. До меня квартира продавалась три месяца самим собственником, затем еще три месяца другим агентом. После чего я приступил к работе и уже на седьмой день смог найти покупателя.

Фотография собственника

Помещение не подготовлено к фотографированию. Фотография ужасного качества. Вряд ли она заинтересует покупателя.

Фотография другого агента

Помещение по-прежнему не подготовлено к продаже. Качество уже получше.

Так фотографирую я

Подготавливаю помещение к продаже, убираю все личные и иные предметы. Только после этого фотографирую. Фотография показывает объем помещения.

Фотография собственника

Что это?

Фотография другого агента

Уже лучше! Но эта фотография больше подойдет для мебельного магазина.

Так фотографирую я

Видны объем и пространство помещения. Весь шум убран из кадра. На сфотографированный таким образом объект приходит в несколько раз больше покупателей.

Фотография собственника

Фотография другого агента

Мне кажется или у агента на этот раз получилось даже хуже, чем у самого собственника? О, да – заплатите ему 2%!

Так фотографирую я

Обязательная предварительная подготовка к продаже. Показываем объем. Покупателю ничто не мешает представить, как он заполнит эту комнату собой.

Оформление объявления

Объявление от собственника

Как правило, объявление перегружено деталями, вызывает у покупателя ощущение, что он уже все знает о квартире и можно перейти к следующему объявлению.

Пример:

АГЕНТАМ НЕ БЕСПОКОИТЬ!!!
Продам однокомнатную квартиру в 5 минутах от метро, 5 этаж.
Площадь 33 м, комната 15.9, кухня 8, коридор 3.4, раздельный санузел.
Въезд во двор через шлагбаум. Рядом находится сквер. 

Объявление от другого агента

Пример:

Однокомнатная квартира в кирпичном доме.
Светлая однушка после косметического ремонта, обставленная минимумом необходимой мебели, на кухне есть холодильник. Уютная кухня, совмещенный санузел, пластиковые окна, застекленный балкон, единственный собственник. Наземный паркинг, тихий двор.
Дом находится в районе с развитой инфраструктурой. До автобусной остановки 3 минуты, до станции метро 5 минут пешком.
Рядом с домом несколько магазинов, кафе, аптека, салоны красоты, детская поликлиника, медицинские центры и стоматологии, отделение банка. В двух минутах ходьбы Смоленская набережная и Москва река.

Моё объявление

Написано привлекательно, после прочтения остается интрига недосказанности, вызывающая желание позвонить. 10 из 10 позвонивших приходят на просмотр.

Пример:

Во дворах, вдали от шума, газов и пыли, среди густых зелёных насаждений, расположился кирпичный сталинский дом 1960 года постройки спроектированный ещё в середине 50х годов (серия II-14) по строжайшим советским ГОСТам того времени.

  • Вас ожидает просторная, тёплая трёхкомнатная квартира на высоком первом этаже пятиэтажного дома с окнами на север и юг.

Перекрытия железобетонные, толщина наружных стен 61 см, внутренних 43 см, перегородки – гипсобетонные панели 15 см, стены обладают высочайшим уровнем тепло и шумоизоляции, высота потолков 2.65 м, неприятные запахи и сырость отсутствуют.

  • Модификации помещения: заменена вся проводка, многократно увеличено число розеток, залит и выровнен бетонный пол, душевая кабина из плитки, заменена входная и межкомнатные двери, установлены пластиковые окна, сигнализация и счётчики.
  • Модификации отделки: уровневые потолки с дополнительным освещением, гипсокартонные полки на стенах, обои, на полу ламинат и керамогранит, остаётся варочная газовая панель, всё в отличном состоянии.
  • Социальная инфраструктура: государственные школы №343 и №1290 с углублённым изучением английского языка занимающая 72 место в рейтинге 300 сильнейших по Москве. Музыкальная школа №68 имени Р. К. Щедрина, школы иностранных языков, танцев, спортивные и несколько частных, чуть далее две гимназии. 
  • ​Вблизи «Храм Рождества Христова», «Университет физической культуры, спорта, молодёжи и туризма» и современный ГБПОУ Технологический колледж №21. 
  • На удалении в несколько сотен метров парк «Сиреневый Сад», «Сиреневый бульвар» «Серебряно-Виноградный пруд», «Усадьба Измайлово» и «Природно-исторический парк Измайлово».
  • Продовольственная инфраструктура: ВкусВилл, Пятёрочка, Дикси, Магнит, Перекрёсток, несколько ресторанов и кафе.
  • Транспортная инфраструктура: до станции метро «Измайловская» 20 минут пешком или 10 на общественном транспорте, 10 минут пешком до Щёлковского шоссе, от него 7 минут до станции метро «Черкизовская» и МЦК «Локомотив». 
  • В доме всего 45 квартир, парковочные места в достатке.​
  • Путём голосования жильцы отказались от участия в программе реновации, дом прошёл почти полный капитальный ремонт, ремонт фасада запланирован на 21-23 год. Коммунальные платежи примерно 7000.

Документы подготовлены к продаже, быстрый выход на сделку, свободная продажа, возможен торг и агентское вознаграждение.

Объект прекрасно подходит под сдачу в аренду.

Показ

Как показывает сам собственник?

Помещение не подготовлено к продаже – не убраны личные вещи, комнаты не проветрены, на кухне на плите томится обед, кошка мешается под ногами, вся семья с интересом наблюдает из-за плеча. Открывается дверь – «здесь туалет», открывается вторая дверь – «здесь ванная», открывается третья дверь – «здесь комната». На этом показ завершён! «Кому надо – купят». Да, купят. Но по минимальной рыночной цене и еще очень нескоро.

Как показывает другой агент?

Помещение по-прежнему не подготовлено к продаже. Часто агент вообще не приходит на показ. В лучшем случае он приходит и активно пересказывает текст из объявления: «квартира 50 квадратных метров. Ремонт делался 3 года назад. Высота потолков 2,6 м. Обратите внимание: тут новые радиаторы. На полу паркет. Окна пластиковые, трехкамерные. Ванная под кафелем. В этом месте была сделана перепланировка – дверь перенесена вот сюда. Соседи тихие, коммуналка 5 тысяч в месяц. Квартира теплая. Спасибо за просмотр. Думайте. До свидания».

В итоге показ прошел лучше, чем у самого собственника, но покупатель по-прежнему не понимает, как он будет жить в этой квартире, в его голове всё ещё остается много вопросов, покупать он не готов.

Как показываю я?

Подготавливаю помещение к продаже. Тщательно изучаю район, окрестности, так, чтобы не упустить ни одного плюса объекта, подготовка к показу занимает несколько дней. Перед каждым показом узнаю для кого приобретается квартира, и тщательно готовлю показ именно для этого покупателя. Продаю не метры, а если хотите, – стиль жизни.

Если квартира приобретается для бабушки, значит я узнаю, кто ещё проживает в подъезде этой же возрастной категории. Выясню, какие рядом находятся больницы и от чего там лечат. Где, как и когда выдают пенсии. Где в округе булочные со свежим хлебом, где продают вкусное молоко, где детские площадки, на которые можно вывести внука. Где магазины дешевых продуктов и что именно там продают. Где можно купить недорогую одежду и где есть магазин пряжи. Где остановки и какой транспорт там останавливается. Где ближайшее почтовое отделение. Где в квартире можно обустроить спальное место для внука.

Узнаю все о досуге, группах здоровья, магазинах для садоводов, размере коммунальных платежей, о графике поверки счетчиков. Узнаю, какие квартиры у нас в конкурентах – съезжу туда и выявлю все их невидимые минусы. На показе обо всём этом расскажу покупателю. Порой показ занимает несколько часов.

После показа я каждый день звоню покупателю, узнаю, какие варианты он ещё рассматривает, рассказываю о минусах просмотренных им объектов и напоминаю о плюсах продаваемой мною квартиры.

Такой подход позволяет продавать квартиру дорого и очень часто первому же покупателю.

​Часто задаваемые вопросы 

Что будет, если свою квартиру я уже продам, а покупка другой (встречной) квартиры сорвется?

Я всегда провожу все сделки в цепочке в один день. Организовываю все так, что в случае, если одна из сделок сорвется, то откатываются назад все сделки по цепочке, а деньги автоматически возвращаются их владельцам.

Не ограбят ли меня, когда я пойду на сделку?

Организуя взаиморасчеты, прежде всего, я забочусь об их безопасности. В частности, ни я, и никто из других участников сделки не знают о времени и способе доставки денег к месту проведения расчетов.

Не останется ли в приобретаемой мной квартире прописанных, претендующих на проживание или на владение людей?

При подготовке к сделке я обязательно прошу продавца заказать справку ЕЖД, анализирую полный пакет документов, по которым была приобретена недвижимость. В случае отказа от права приватизации, в случае, если квартира была получена по наследству, в случае банкротства или предбанкортного состояния продавца, я более детально прорабатываю все риски. Далее обсуждаю их с клиентом, если они велики и устранить их невозможно – сделка отменяется.

Не останутся ли в приобретенной мной квартире долги за коммунальные услуги?

На момент сделки все долги собственников гасятся и предоставляется справка об отсутствии долгов, подлинность справки проверяется. В то же время надо понимать, гасить или не гасить задолженность за коммунальные услуги – это право предыдущего хозяина. Мы не можем требовать этого от него в ультимативной форме. Даже если коммунальные долги не будут погашены, они остаются за старым хозяином. Хотя часто коммунальные компании незаконно пытаются требовать их с нового хозяина. По закону новому хозяину переходят только долги по капитальному ремонту дома, которые остаются за квартирой.

Сможете ли вы одобрить мне ипотеку без первоначального взноса? Сколько это стоит?

Да, это возможно. Одобрение ипотеки входит в стоимость сопровождения сделки. Надо понимать, что не во всех банках возможно оформить ипотеку без первоначального взноса и не всякая недвижимость под нее подойдет. Нужно разбираться в каждом конкретном случае.

Кто оплачивает госпошлину и расходы по проведению сделки?

Госпошлину оплачивает покупатель. Расходы по одобрению ипотеки тоже  оплачивает покупатель. Расходы по аккредитиву и на аренду одной ячейки – покупатель. Расходы по аренде дополнительных ячеек оплачиваются по договоренности, как правило, это делает продавец. Расходы за услугу сопровождения сделки также оплачиваются по договоренности сторон, как правило их делят между собой покупатель и продавец.

Я купил квартиру в ипотеку, которую еще не выплатил. Могу ли я продать недвижимость?

Если остаток по ипотеке небольшой и у покупателя есть наличные средства, то возможно договориться с ним, чтобы он закрыл ипотеку за вас по предварительному договору купли-продажи. В остальных случаях необходимо знать в каком банке у вас ипотека и в каком банке ипотека у покупателя. Например, если у покупателя ипотека в Сбербанке или в ВТБ, то это возможно.

Я получила квартиру в наследство. За 3 года накопились большие долги по коммунальным услугам. Смогу ли я ее продать?

Да, но скорее всего ваша квартира уже арестована. Перед продажей необходимо будет погасить все долги и снять аресты. Если средств на это нет, то долги гасятся за счет средств покупателя, полученных по предварительному договору купли-продажи. Если квартира в аресте, то его снятие может затянуться до нескольких месяцев, мало какому покупателю это понравится, поэтому будет сложно продать квартиру по высокой цене.

Истории из практики

Связист

На заре моей деятельности был такой случай: обратился к нам в агентство мужчина по имени Владимир, который хотел продать квартиру, а встречно купить себе дом. Мужчина был молчаливым, но улыбчивым. Мы подписали с ним договор и приступили к работе. Риэлтор подыскал ему дом на обмен и уже через месяц была назначена сделка.

Все участники собрались в Росреестре, подписали договоры, отсидели очередь, наконец, сдали документы на регистрацию. Вдруг прямо перед регистратором Владимир поднимает вверх обе руки. Я тихо у него интересуюсь: «Владимир, а что вы делаете?». А он мне в ответ: «Устанавливаю связь с Москвой!» Трудно передать охватившие меня чувства – изумление, смешанное со стыдом. В любой момент регистратор может понять, что перед ним сидит больной человек. Я своевременно увлёк Владимира за собой на прогулку размять ноги. Когда мы отошли в сторону, я тактично объяснил ему, что если он не бросит попытки установить связь с Москвой, то регистратор вернет документы назад и сделки не состоится. Договорились, что повторим попытку соединения со столицей через час.

Взвесив все за и против и учтя, что Владимир без жилья не останется (дом, на который он менял свою квартиру, не уступал ей ни в цене, ни в качестве), я решил довести сделку до конца. Но с тех пор смотрю в оба и в случае малейшего подозрения на психические расстройства без всякого стеснения прошу справку из ПНД.

 

Табор

Этот случай произошёл в 2016 году. Я помог продать дом клиенту, после чего он переехал в другой город, где самостоятельно приобрёл недорогой дом по цене ниже рыночной. Обратился для сопровождения покупки к юристу из местной юридической фирмы. Юрист сделал свою работу, провёл экспертизу документов на приобретаемую недвижимость, проверил ее в Росреестре и признал её юридически чистой. Далее он составил договор на четыре страницы – шедевр юридической мысли, сходил с продавцом в МФЦ.

Моего бывшего клиента сопровождал юрист, а вот продавца на сделке – крепкий, габаритный молодой человек. После регистрации сделки продавец получил деньги – покупатель получил ключи и начал устраивать жизнь в новом доме.

Спустя время в дверь новому жильцу постучали истинные хозяева – большая цыганская семья. На их лицах читалось недоумение. Оказалось, что 3 года назад семья цыган приобрела этот дом, но поскольку они оказались не очень подкованы в юридической стороне вопроса, то просто подписали договор купли-продажи, передали деньги продавцу, но регистрировать в Росреестре свою покупку не стали.

Прошли годы, продавец задолжал какому-то банку и попал в поле зрения коллекторов, которые обнаружили у должника второй дом и стали настаивать на его продаже. Бывший хозяин выяснил, что в доме никто не проживает и решил, что произошло какое-то чудо: цыганам дом не пригодился и его можно продать еще раз, чтобы погасить свои долги.

Цыгане часто живут на несколько домов, полгода проводя в одном месте, полгода в другом там. Пока их не было, бывший хозяин продал дом ещё раз. Какая мораль этой истории? Нужно внимательно относиться к людям, которые вьются вокруг продавца, обязательно проводить опрос соседей и не доверять юристам общей практики сопровождение сделок с недвижимостью.

 

Логичная мамочка

Еще одна необычная история в моей практике произошла в Екатеринбурге в 2013 году. К нам в агентство обратилась женщина с просьбой продать её квартиру. Цену она запросила немаленькую и было у нее одно условие – чтобы ни ипотека, ни материнский капитал при покупке её квартиры не использовались. С такими условиями квартира продавалась очень долго, поэтому, когда наконец я нашёл покупателя, хозяйке пришлось согласиться на продажу с использованием материнского капитала. Её терзали сомнения, она всячески пыталась отказаться от этой «авантюры» и отменить сделку. Этого я позволить не мог и пригласил ее на разговор, в ходе которого объяснил, что до полной оплаты квартира останется в обременении в её пользу, показал историю наших подобных сделок, а также дал возможность пообщаться с другими продавцами, которые продавали свою недвижимость за материнский капитал. Хозяйка осталась довольна моими доводами и окончательно согласилась, но объявила, что комиссию за свою работу агентство получит только после перечисления Пенсионным Фондом средств материнского капитала на ее счет. Деваться было некуда, и мы согласились и на это условие. Я провёл сделку, проконтролировал расчёты, убедился, что покупатель сдал все необходимые документы в Пенсионный Фонд. После этого и продавец, и покупатель перестали выходить с нами на связь, решив не платить нашу комиссию.

Спустя 4 месяца в наш офис ворвалась продавец с громкими криками и угрозами судебного разбирательства. В ходе разговора выяснилось, что перечисления средств материнского капитала она так и не дождалась. После долгих уверений в положительном исходе дела, я поехал к покупателю в недавно купленную им квартиру. Дверь, разумеется, никто не открывал. Спустя несколько дней ожидания, я встретил её на улице. Логика новой владелицы сразила меня наповал! Оказалось, что она отозвала заявление на распоряжение из Пенсионного Фонда и объяснила свой поступок просто – зачем что-то платить, раз квартира уже принадлежит ей? Так, да не так.

Пришлось объяснить, что квартира пока ей полностью не принадлежит, посчитать расходы по итогам грядущего суда. Женщина взвесила все за и против и на следующий же день мы отправились в ПФР писать новое заявление.

Через 3 месяца деньги продавец получила, комиссию нам выплатила. Эта история закончилась благополучно. А я для себя еще раз отметил, что когда клиент чего-то боится, то следует уделить этому вопросу повышенное внимание, потому что такие клиенты каким-то невероятным образом притягивают к себе именно те неприятности, которых заранее ожидают.

Контакты:

Телефон: +7 (930) 555-79-97 (звонки, whatsapp)

Почта: RuslanShevtsov1978@gmail.com

Адрес: Москва, Измайловское шоссе, д. 71, к. 4Г-Д, 4 этаж. Метро Партизанская.